Vanaf de tweede helft van de 20^ste eeuw is vastgoed een belegging geweest die het goed heeft gedaan, maar historisch gezien is dit niet altijd het geval geweest. Zo was het gedurende de eerste helft van de 20^ste eeuw, mede door de Grote Depressie en de wereldoorlogen, voor veel helaas zelfs de meeste mensen een vrij beroerde investering. Al zijn er natuurlijk altijd mensen die ook in die periode aan vastgoed hebben verdiend. Vastgoed is immers een ruim begrip dat onder andere kantoorpanden, grond, winkels, magazijnen of woningen bevat. Daarnaast is geen enkel vastgoedobject hetzelfde. Ieder object is uniek wegens verschillen in bijvoorbeeld locatie, afwerking, onderhoud en afmetingen. In dit artikel zal de focus vooral liggen op de markt voor koopwoningen.

Met name in de laatste jaren van de 20ste eeuw is de waarde van koopwoningen hard gestegen. Zo was de gemiddelde verkoopprijs in 1995 van een Nederlandse koopwoning 93.750 euro, terwijl dit in het jaar 2000 was gestegen tot 172.050 euro. Een stijging van ruim 83% in 5 jaar tijd. In diezelfde periode wist de AEX, exclusief dividenden, ruim 189% te stijgen.

Ondanks de dip gedurende de financiële crisis, waardoor veel woningen nog steeds onder water staan, zijn de huizenprijzen in Nederland ook in deze eeuw nog gestegen. Zo lag afgelopen jaar de verkoopprijs van de gemiddelde Nederlandse koopwoning, volgens de prijsindex die door Kadaster en het CBS wordt gehanteerd, op een niveau net onder de top in 2010. Deze prijsindex is gecorrigeerd voor het type woning, zodat een periode waarin de vraag naar starterswoningen relatief hoog is geen invloed heeft op de stand van de index.

Doordat de waarde van vastgoed over de afgelopen 70 jaar, ondanks enkele zwakke perioden, is toegenomen heeft een groot deel van de bevolking een rotsvast vertrouwen in vastgoed, maar ook voor vastgoed gaat op dat rendementen uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst. Er zijn vandaag de dag immers verschillende trends die de sector dwarszitten. Enkele van deze trends zullen we in dit artikel belichten.

De demografische ontwikkelingen

In de afgelopen decennia is, vanwege de bevolkingsgroei en de trend naar kleinere huishoudens, het aantal huishoudens in Nederland sterk gegroeid. Dit is goed te zien in onderstaande grafiek. In deze grafiek geeft de blauwe lijn het aantal huishoudens in Nederland weer, hiervan zijn de waarden zichtbaar op de linker y-as. De rode lijn geeft de grootte van het gemiddelde Nederlandse huishouden weer, waarvan de waarden zijn weergegeven aan de linkerkant van de grafiek. De stippellijnen geven de prognose, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek, weer tot 2060.

De verdrievoudiging in het aantal huishoudens heeft de afgelopen eeuw de vraag naar woningen sterk doen toenemen, hetgeen heeft geresulteerd in hogere prijzen.

Het aantal huishoudens kan door twee redenen toenemen: bevolkingsgroei en/of de afname van de grootte van het gemiddelde huishouden. In de afgelopen 70 jaar hebben beide fenomenen plaatsgevonden, maar zoals bekend is de bevolkingsgroei aan het afzwakken. Ook worden de Nederlandse huishoudens, nu Nederland voor ruim 37% uit eenpersoonshuishoudens bestaat, niet meer kleiner.

Hierdoor is de groei van het aantal huishoudens, zoals zichtbaar is in de grafiek, aan het afzwakken en zullen het aantal huishoudens in de tweede helft van deze eeuw licht gaan afnemen.

Continue ontwikkeling van een pand

Bij het bezit van vastgoed heeft u een fysiek object dat niet alleen op zijn tijd onderhoud nodig heeft, maar tevens mee dient te gaan met zijn tijd. Indien u wilt dat het pand zijn waarde behoud zal het moeten blijven voldoen aan de steeds hoger wordende kwaliteitseisen.

Zo heeft de overheid in 2015 het energielabel geïntroduceerd. Dit is bedoeld om zowel kopers als huurders meer bewust te maken van wat zij kwijt zullen zijn aan energiekosten, hetgeen een stimulans is voor eigenaren van een pand om te investeren in energiebesparende maatregelen.

Daarnaast is onlangs bekend geworden dat de Nederlandse overheid zichzelf als doelstelling heeft gesteld om alle woningen voor 2050 te ontkoppelen van het gasnet. Hiermee is onlangs een eerste stap gezet met de afschaffing van een verplichte gasaansluiting voor nieuwbouwwoningen. Volgens de Vereniging Eigen Huis zal de ontkoppeling van het gasnet tienduizenden euro’s per woning gaan kosten. Met toenemende milieueisen zullen dit soort investeringen, die u zowel tijd als geld zullen kosten, de komende decennia regelmatig terug blijven komen.

Automatisering in de bouw

De bouw is een sector waarin de automatisering sterk zichtbaar is. Zo is het tegenwoordig al mogelijk om een prefab woning te laten bouwen. Dit soort woningen zijn grotendeels machinaal in een fabriek gemaakt en worden op locatie in korte tijd gemonteerd. Dit is pas de eerste stap in de automatisering van de bouw. Zo worden op dit moment robots die, voor een fractie van het loon van een metselaar, muren metselen gecommercialiseerd en duikt ook de volgende automatiseringsslag op: 3D-printing. Eerder dit jaar maakte het bedrijf Apis Cor bekend in 24 uur een huis te hebben geprint. De kosten? 10134 dollar.

Dankzij dit soort ontwikkelingen zal het aandeel arbeidsloon voor een nieuwbouwwoning sterk dalen, wat de totale kosten van nieuwbouw zal doen afnemen. Het goedkoper worden van nieuwbouw zal een dempend effect hebben op de prijs van oudere panden. Tevens zal door de versnelling van het bouwproces het aanbod beter afgestemd kunnen worden op de vraag, wat in theorie gevallen van krapte op de markt zou moeten doen verminderen.

Vast in vastgoed

Vastgoed bezit enkele nadelen ten opzichte van obligaties en aandelen. Zo is het een zogenaamd illiquide belegging. Wanneer u morgen beslist te verkopen kan het even duren voordat er zich een koper aandient. Ook is het lastiger om de economische wijsheid van spreiding toe te passen wanneer u voornamelijk belegt in vastgoed.

Naast de economische cycli ondervindt de vastgoedmarkt ook pieken en dalen die veelal ingegeven zijn door tijdelijke trends. Zo is er op dit moment sprake van een trek naar de steden. Hierdoor lopen hier de prijzen van vastgoed aanzienlijk op, terwijl die van andere regio’s achterblijft. Zoals iedere trend zal ook deze eindig zijn. Ontwikkelingen als online shoppen of thuiswerken hebben de vraag naar kantoorpanden en winkels al sterk doen verminderen, maar zouden in de toekomst ook wonen in de stad minder interessant kunnen maken. Buiten de stad wonen wordt voor veel mensen bijvoorbeeld interessanter wanneer zij thuis kunnen werken en niet langer in de file hoeven te staan.

Wat dat betreft moet u maar net het geluk hebben dat het vastgoed dat u bezit, in de tijdsperiode dat u het bezit, op een gewilde locatie staat, in een prijsklasse zit waar op dat moment vraag naar is en van het type is waar op dat moment vraag naar is. Anders kan het lastig zijn voor een acceptabele prijs een huurder of koper te vinden en zit u vast aan het door u gekochte vastgoed.

Historisch lage rente, historisch hoge waarderingen

Tenslotte denken wij dat de huizenprijzen dankzij de extreem lage rente, evenals de aandelenmarkten, ondertussen stevig gewaardeerd zijn. Dit is ook duidelijk zichtbaar in de grachten index die weer op het hoogste niveau ooit is beland. Dit is een, voor inflatie gecorrigeerde, index die de waarde van panden aan de Herengracht te Amsterdam volgt.

De hoge waarderingen in combinatie van negatieve demografische ontwikkelingen, toenemende milieueisen en verregaande automatisering van de bouw doen ons denken dat beleggen in vastgoed in de komende decennia minder lucratief zal zijn dan de afgelopen 70 jaar het geval is geweest.

Ook de trendgevoeligheid, het gebrek aan spreidingsmogelijkheden en de illiquide natuur van vastgoed kunnen een risico vormen voor de toekomstbestendigheid van uw vermogen. Helaas is een tweede woning of een bedrijfspand, in tegenstelling tot een gespreide portefeuille met aandelen en obligaties, maar moeizaam te beschermen tegen een daling van de waarde.