Onlangs publiceerde het FD een artikel over Nobelprijswinnaar Robert Merton, hoogleraar aan de MIT Sloan School of Management, waarin hij pleit voor het verder uitwerken van een “omgekeerde” hypotheek. Een omgekeerde hypotheek kan worden afgesloten door mensen die voldoende overwaarde hebben op hun huis. Het houdt in dat de consument de overwaarde in het huis belenen (bij de bank) en deze lening als het ware opeten, bijvoorbeeld om zorg in te kopen of om een schenking te doen aan de kinderen. In Nederland dit ook wel een ‘opeethypotheek’ genoemd.
Nu komt men wel vaker met dit soort voorstellen en artikelen, maar banken staan niet te trappelen om deze markt van opeethypotheken te betreden. Ten eerste vinden ze dat de waarde van het huis t.o.v. de lening (loan-to-value) over het algemeen te laag ligt. Daarnaast vinden ze dat het genoten inkomen van de consument vaak te laag ligt.
Toch zijn er wel goede initiatieven op de markt, maar ook deze initiatieven stuiten vaak op wantrouwen en onbegrip bij banken en pensioenfondsen, die in 2016 voor €73 miljard in hypotheken bezaten. Zelfs de overheid, die dit soort nieuwe initiatieven zou moeten omarmen (er komt immers geld vrij om te besteden), is hierin niet echt een motor. Wellicht een goede taak voor het nieuwe kabinet.
Met de huidige lage rentestand zoekt de consument naar mogelijkheden om het spaargeld beter te laten renderen. Sparen bij de bank levert te weinig op om de inflatie te compenseren. Beleggen via een fiscale regeling is een goed alternatief, maar de consument heeft de woekerpolissen nog vers in het geheugen liggen wat ertoe heeft geleid dat zij ook hier wantrouwiger zijn geworden.
Wat zou een nieuw kabinet hieraan kunnen doen?
Allereerst moeten we constateren dat de aftrekbaarheid van de rente op een hypotheek de laatste jaren sluipend is afgebouwd. Met een 10-jaars vaste hypotheekrente van zo’n 2,1% betaalt een consument met een 50% belastingvoordeel een netto rente van 1,05%. Helaas, voor de aftrek op het ene volgt een belastingheffing op het andere. Op vermogens vanaf 25.000 tot 125.000 euro wordt een effectieve vermogensrendementsheffing betaalt van 0,87%. Door deze te betalen vermogensrendementsheffing is het belastingvoordeel voor de consument grotendeels verdwenen.
Je bent als consument echter wel verplicht je hypotheek lineair of annuitair af te lossen.
Al met al zou een consument ook kunnen kiezen voor een box 3 hypotheek. Dit houdt in dat er geen renteaftrek is, maar er is ook geen voorwaarde om de hypotheek lineair of annuitair af te lossen. De (gehele of gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek is daarmee een aantrekkelijk alternatief voor mensen die veel overwaarde in het huis hebben zitten, een hoog belastbaar inkomen hebben, en een (flink) vermogen op de bank hebben staan.
Momenteel zijn er op de markt aanbieders die dit soort hypotheken voor 50% aflossingsvrij willen verstrekken. Aangezien de aanbieders nog veel (markt)risico’s zien (marktontwikkeling van de huizenprijzen en afnemende zekerheden op de arbeidsmarkt) gaan ze hier nog niet verder dan deze 50%.
Dat brengt me op ons pensioenstelsel.
Nederland heeft, met een pensioenvermogen van 168% van het Bruto Binnenlands Product, een van de grootste pensioenspaarpotten ter wereld. Het pensioenvermogen is €1600 miljard groot en groeit met duizelingwekkende snelheid. Vóór de crisis was deze nog €800 miljard. Tijd om hier wat mee te doen.
In Nederland sparen we bijna allemaal voor later door middel van verplichte bijdragen aan deze pensioenfondsen. Dit spaargeld rendeert voor lange termijn in de pensioenfondsen en in dat opzicht past dit goed bij een hypotheek die ook langjarig loopt.
Knaagt er nog wel een dingetje: als ons pensioenfonds ons pensioengeld in onze hypotheek mag steken, waarom mogen we dat zelf dan niet? Scheelt ons een kasrondje nieuw kabinet!
Omdat de pensioenfondsen zeer hoge rendementen halen (6,7, zelfs 8 procent) is het tijd om hiermee iets te doen. Naast dat rendement komt er jaarlijks namelijk een enorm bedrag aan premie binnen, terwijl hiervan maar een gedeelte aan pensioenen uit gaat. Maar omdat de fondsen zulke grote buffers moeten aanhouden wordt er zelfs gekort op de pensioenen.
De gemiddelde Nederlander (en in hun kielzog de politici..) denkt nu dat het slecht gesteld staat met deze potten. We betalen meer dan 1 miljard per jaar aan dit superdure pensioensysteem, dat maar liefst 380 pensioenfondsen kent, en dat alleen bij mooi weer werkt. (Het lijkt de NS wel…)
Indien de overheid hun eigen wetgeving en richtlijnen zou loslaten, dan zou hiermee de weg vrijkomen voor het beleggen van pensioengeld in (opeet-) hypotheken. Wist u bijvoorbeeld dat het ABP voor de 2,8 miljoen (gepensioneerde) ambtenaren nu €350 miljard euro in bezit heeft? Dat is €123.000 euro per deelnemer. Dit geld kan net zo goed als worden ingezet als persoonijk pensioenpotje dat mensen kunnen aanwenden om een hypotheek op het eigen huis te nemen.
Op deze manier rendeert het geld op een persoonlijke manier in een persoonlijke hypotheek. Maatwerk optima forma. Nu nog een kabinet met visie en de opeethypotheek wordt een beleggings-en pensioenhypotheek.
Geschreven door gast columnist: Henk Folkers