Vorig weekend was ik geïrriteerd door een paginagrote advertentie in de Telegraaf met de tekst: ‘’Zolang Nederland blijft eten en drinken worden de huren betaald.’’ Een reclame-uiting van een vastgoed-supermarktfonds met een verwacht rendement van circa 11% per jaar. Voor mij als expert is het al niet duidelijk of het een verwacht bruto of netto rendement is. In de tekst wordt namelijk gewezen op het feit dat er 8% kosten berekend worden dus of het rendement nu na kosten 3% is of dat men zelfs 19% maakt en er netto rendement 11% over blijft, is mij niet duidelijk. In de rekenvoorbeelden rekent men met 11%.
Nu irriteerde me dit natuurlijk, omdat beleggers al reeds een verkeerd verwachtingspatroon hebben van risico’s en van rendementen die er in de huidige markt te halen zouden zijn. Maar ook het ontbreken van waarschuwingen raakte me. Te meer omdat we – als vergunning houdend bedrijf- zelf een reclame campagne draaien waarin we niets verkopen, maar alleen slechts likes voor de facebookpagina van Today’s willen, moeten we waarschuwingen plaatsen. Nu wil ik niet zielig doen en als de partij in kwestie zich niet aan de regels houdt, dan is dat uiteindelijk een zaak van de AFM.
Staatspapier nul procent
Maar laten we even nadenken over de aangeboden propositie. De huidige rente op de 10-jarige Nederlandse staat is negatief. Ook kortere looptijden kennen negatieve rentes. De rente die door Junk (lager dan BBB) betaald wordt voor een looptijd van vijf jaar ligt rond de 0,65 procent. Bedrijven als Ahold en andere supermarkten kunnen op de markt lenen tussen de ruwweg 1 en 3%. Maar los van de markten is er crowdfunding, de banken en zijn er natuurlijk nog veel meer mogelijkheden om supermarkten te financieren. Zonder op dit product in te gaan kunnen we dus concluderen dat 11% best enthousiast is.
Huren hebben niets met eten te maken
Nu wil ik geen product-bespreking doen, maar ik wil wel mensen aanzetten tot denken. Denk even terug aan de historie dat Ahold op het omvallen stond. Dat had toen ook niets te maken met of wij willen eten en drinken. Recente problemen in de retailmarkt met grote retailers als V&D, hadden ook weinig met eten en drinken van doen. Nu zijn er veel zaken die bedrijven beïnvloeden o.a. een verkeerde valuta of rente hedge, overnames, afpersing maar zelfs ook een muizenplaag. De belegger moet dus inschatten of het zo simplistisch gesteld kan worden.
7 fondsen nu dicht
Nu is de rente –en zijn dus ook de rendementen- op beleggingen laag. We zien dan ook dat veel beleggers op zoek gaan naar rendement. Beleggers zijn daarom ook in vastgoedfondsen gestapt, maar deze beleggers realiseren zich vaak niet welke risico’s aan vastgoed kleven. Vastgoedfondsen beleggen eventueel met extra geleend geld (hefboom) de gelden van de beleggers in gebouwen en winkels. Als je in commercieel vastgoed belegt, dan beleg je in o.a. kantoorpanden, winkels, etc. Deze panden hebben een grote waarde en zijn niet van de ene op de andere dag te verkopen (illiquide). Om beleggers te laten uittreden, wordt er dan ook vaak een kleine cash positie aangehouden. Maar als een paar grote, of vele kleine beleggers uit het vastgoedfonds willen stappen, dan moeten er dus beleggingen verkocht worden en dat is praktisch gezien onmogelijk. Als er dan ook nog eens een hefboom gebruikt wordt, is er een nog groter probleem.
Op dit moment zien we in London dat er op dit moment al zeven grote fondsen met vele miljarden aan beleggingen dicht zijn voor uittreders. Er zijn na aanleiding van de Britse Exit een groot aantal uittreders en dus moet er eerst verkocht worden of leningen aangegaan om de uittreders hun geld te geven.
De achterblijvers worden, als er leningen aangegaan worden, opgescheept met een hefboom of grotere hefboom. Sowieso worden alle beleggers even wakker geschud. Het effect van de verkopen in de genoemde Engelse fondsen kan door het internationale karakter van de vastgoed markt grote effecten hebben op de rest van de financiële wereld. Ook de banken hebben grote belangen in de vastgoedwereld en dus ook voor hen zijn de komende maanden van groot belang.